Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes verabschiedet. Dieser markiert – wie bereits medienwirksam angekündigt – einen deutlichen Kurswechsel im Gebäudeenergierecht.
Um diesen zu betonen beginnt der Gesetzgeber bereits mit einer Namensänderung. So wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißen. Inhaltlich zielt das Gesetz vor allem darauf, die erst 2023 eingeführten Vorgaben für den Einbau neuer Heizungen zurückzunehmen und durch einen technologieoffeneren Ansatz zu ersetzen.
Das Änderungsgesetz gliedert sich dabei in mehrere Artikel auf, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft treten sollen.
1. Streichung der 65-Prozentvorgabe
Kern des Entwurfs ist die Streichung der bisherigen Regelungen des § 71 GEG sowie der §§ 71b bis 71p GEG, eine Änderung, die unmittelbar nach der Verkündung in Kraft treten soll. Durch die Streichung entfällt die vor drei Jahren hitzig diskutierte Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungsanlagen grundsätzlich mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen müssen.
Stattdessen wurden in den neu gefassten §§ 42 ff. GModG-E neue Vorgaben für den Ersatz von Heizungen in Bestandsgebäuden aufgenommen. Danach sollen Eigentümer künftig beim Heizungstausch zwischen verschiedenen Technologien wählen können, wobei auch der Einbau von Erdgas- oder Ölheizungen weiterhin möglich bleibt. Daneben nennt der Entwurf die Möglichkeit des Einsatzes von Wärmepumpen, Solarthermieanlagen, Wärmenetzanschlüssen, Stromdirektheizungen, Biomasseheizungen und Hybridlösungen. Erst an vorletzter Stelle – vor den sonstigen innovativen Heizungslösungen – taucht die Fernwärme auf, wobei an diese keine weiteren Anforderungen gestellt werden. Der Wärmekunde muss sich daher künftig nicht mehr um einen Nachweis des Anteils der erneuerbaren Wärme im jeweiligen Wärmenetz befassen. Gleichzeitig bleibt es aber im Wärmeplanungsgesetz bei den strengen Vorgaben für Wärmenetzbetreiber, die ihr Wärmenetz weiterhin schrittweise dekarbonisieren müssen.
Auch bei Neubauten gelten durch einen Verweis des neuen § 10 Absatz 2 GModG-E mit kleinen Einschränkungen dieselben Vorgaben wie für den Ersatz von Heizungen in Bestandsgebäuden.
2. Die neue Bio-Treppe: Ersatz für Klimaschutz oder neue Kostenfalle?
An die Stelle der 65-Prozent-Vorgabe des gestrichenen § 71 GEG soll für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen die sogenannte Bio-Treppe treten. Danach müssen solche Anlagen ab 2029 anteilig mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Vorgesehen sind zunächst 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Erlaubt sind unter anderem der Einsatz von Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, orangener, aber auch blauer oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate.
An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass es sich bei blauem und türkisem Wasserstoff nicht um einen biogenen Brennstoff, sondern um Erdgasprodukte handelt. Zudem ist völlig unklar, ob die aufgezählten Brennstoffe künftig in ausreichender Menge und zu vertretbaren Preisen verfügbar sein werden.
Der Entwurf selbst räumt ein, dass belastbare Aussagen zur künftigen Preis- und Marktentwicklung biogener Brennstoffe derzeit kaum möglich sind. Gerade deshalb ist die Regelung rechtspolitisch riskant: Eigentümer dürfen heute fossile Heizungen einbauen, deren wirtschaftliche Tragfähigkeit künftig von Brennstoffmärkten abhängt, die weder preislich noch mengenmäßig verlässlich kalkulierbar sind. Damit kann die angebliche Wahlfreiheit schnell zur Kostenfalle werden.
Besonders problematisch ist dies in vermieteten Gebäuden. Dort entscheidet regelmäßig der Vermieter über die Heizungsanlage, während die laufenden Brennstoffkosten im Grundsatz die Mieter treffen. Zwar sieht der Entwurf mieterschützende Kostenverteilungsregeln vor. Kritiker bezweifeln jedoch, ob diese ausreichen, um Fehlanreize zu vermeiden. Wenn der Einbau einer fossilen Heizung kurzfristig günstiger ist, die späteren Betriebskosten aber unsicher und potenziell hoch sind, bleibt das klassische Investor-Nutzer-Dilemma bestehen.
3. Weitere Vorgaben mit zeitlichen Abstufungen
Ein zweiter Schwerpunkt betrifft bestehende Nichtwohngebäude. Künftig sollen Renovierungsanforderungen eingeführt werden, mit denen die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude adressiert werden. Der Entwurf sieht hierfür Schwellenwerte für den Jahres-Primärenergiebedarf vor.
Ab 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf bestimmter bestehender Nichtwohngebäude das 3,50-fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten. Ab 1. Januar 2033 sinkt dieser Wert auf das 2,95-fache. Die Regelung enthält allerdings zahlreiche Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen. So gelten die Anforderungen etwa als erfüllt, wenn das Gebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, wenn es auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 gebracht wurde, überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe beheizt wird oder Fernwärme nutzt.
Neu ist auch ein eigener Pflichtenkatalog für Solarenergie, geregelt in Artikel 2, der sechs Monate nach Verkündung in Kraft treten soll. Gebäude sollen so konzipiert werden, dass ihr Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie optimiert wird. Außerdem sieht der Entwurf stufenweise Pflichten zur Errichtung von Solarenergieanlagen vor. Betroffen sind zunächst ab 2027 neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche. Weitere Pflichten folgen ab 2028 und 2029 für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude. Ab 2030 sollen auch neue Wohngebäude sowie neue überdachte Parkplätze erfasst werden.
Der Entwurf setzt außerdem in den Artikeln 3 und 4 das Konzept des Nullemissionsgebäudes um, wobei diese Änderungen erst in den kommenden Jahren (2028 und 2030) in Kraft treten sollen. Ab 2028 sollen neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die von Behörden genutzt werden, als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab 2030 soll dieser Standard dann für neu zu errichtende Wohn- und Nichtwohngebäude allgemein gelten.
4. Mieterschutz: Neue Kostenverteilung bei fossilen Heizungen mit Bioanteil
Besonders praxisrelevant sind auch die mietrechtlichen Folgeänderungen. Wer sich als Vermieter für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, soll die daraus entstehenden Mehrkosten nicht vollständig auf Mieter abwälzen können.
Der Entwurf sieht vor, dass Vermieter und Mieter bestimmte Kosten hälftig tragen. Dies betrifft ab 2028 unter anderem Netzentgelte und CO₂-Kosten sowie ab 2029 die Kosten der verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffe – allerdings nur bezüglich eines Brennstoffanteils von maximal 30 Prozent. Die Regelung ist ersichtlich darauf angelegt, Mieter vor Kostenfolgen einer unwirtschaftlichen Heizungsentscheidung zu schützen, ohne den Einbau solcher Heizungen vollständig zu untersagen.
Fazit:
Der Entwurf betont, dass die Klimaschutzziele fortgelten. Außerdem sollen die zentralen Regelungen im Jahr 2030 im Hinblick auf ihren Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele evaluiert werden.
Das ist rechtlich nicht bedeutungslos. Es kann aber die inhaltliche Steuerung nicht ersetzen. Eine Evaluation im Jahr 2030 hilft wenig, wenn bis dahin Investitionsentscheidungen getroffen wurden, die über Jahrzehnte wirken. Gerade im Gebäudebereich sind Fehlentscheidungen schwer reversibel. Heizungsanlagen, Netzinfrastrukturen und Gebäudestandards lassen sich nicht kurzfristig anpassen, wenn sich später herausstellt, dass der eingeschlagene Pfad die Klimaziele verfehlt.
Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes vollzieht einen klaren ordnungspolitischen Schwenk: Weg von verbindlichen Technologievorgaben, hin zu einem Ansatz, der Wahlfreiheit betont und auf marktwirtschaftliche Anreize setzt. Das ist politisch gewollt – aber rechtlich und wirtschaftlich nicht ohne Risiken.
Die Streichung der 65-Prozent-Vorgabe beseitigt eine Regelung, die in der öffentlichen Diskussion erheblichen Widerstand erzeugt hatte. Was an ihre Stelle tritt, ist jedoch kein kohärentes Alternativkonzept: Die Bio-Treppe beruht auf Brennstoffmärkten, deren künftige Verfügbarkeit und Preissetzung der Entwurf selbst als ungewiss einstuft. Das Investor-Nutzer-Dilemma bleibt im Mietwohnungsbereich strukturell ungelöst, auch wenn die neuen Kostenverteilungsregeln einen Schritt in die richtige Richtung darstellen.
Positiv hervorzuheben sind die Solarpflichten und das Nullemissionsgebäude-Konzept, die ambitionierte Ziele für Neubauten und öffentliche Gebäude setzen. Ob diese Bausteine ausreichen, um die aus den Heizungsregelungen entstehenden Lücken zu schließen, bleibt abzuwarten. Insgesamt entsteht der Eindruck eines Gesetzes, das mehrere Ziele gleichzeitig verfolgt – Klimaschutz, Technologieoffenheit und politische Befriedung – ohne eines davon konsequent zu Ende zu denken. Die für 2030 vorgesehene Evaluation wird zeigen müssen, ob dieser Ansatz trägt. Bis dahin sind die Weichen gestellt.
