Ordentliche Kündbarkeit von Nutzungsverträgen bis zum Baubeginn?

05.04.2021 Ordentliche Kündbarkeit von Nutzungsverträgen bis zum Baubeginn?

Nach einem kürzlich veröffentlichten, aber bereits im Juli 2020 ergangenen Urteil des  OLG Hamm (Urteil vom 2. Juli 2020, Az. 5 U 81/19), soll bei Nutzungsverträgen, bei denen die feste Laufzeit erst nach dem Eintritt einer beim Vertragsschluss ungewissen Bedingung feststeht, erst ab dem Zeitpunkt des Bedingungseintritts ein befristetes Mietverhältnis vorliegen. In der Zeit zwischen Vertragsschluss und Bedingungseintritt liege hingegen kein Mietverhältnis mit fester Laufzeit, sondern ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Das habe zur Folge, dass das Mietverhältnis bis zum Bedingungseintritt durch eine ordentliche Kündigung beendet werden könne. Das Urteil bedarf der Beachtung und gibt Anlass, sowohl bei bereits abgeschlossenen Nutzungsverträgen als auch bei neuen abzuschließenden Nutzungsverträgen die Laufzeitklauseln noch einmal genau unter die Lupe zu nehmen.

Der Fall vor dem OLG Hamm – Worum ging es hier genau?

In dem entschiedenen Fall ging es um einen Flächennutzungsvertrag zur Errichtung von Windenergieanlagen zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Projektentwicklungsunternehmen. In dem Nutzungsvertrag hieß es bezüglich der Vertragslaufzeit: „Die Laufzeit des Vertrages beträgt 20 Jahre, gerechnet ab dem ersten des Monats, in dem mit dem Bau des Windparks begonnen worden ist“. Dem Grundstückseigentümer wurde zudem eine zweimalige Verlängerungsoption nach Ablauf der 20-jährigen Vertragslaufzeit für jeweils fünf Jahre eingeräumt sowie ein (branchenübliches) Rücktrittsrecht, falls mit dem Bau des Windparks nicht innerhalb von fünf Kalenderjahren nach Vertragsunterzeichnung begonnen worden ist. Gleichzeitig waren verschiedene Ausschlussgründe für dieses Rücktrittsrecht vereinbart worden, u.a. für den Fall, dass sich der Bau der Windenergieanlage aus Gründen verzögert, die nicht vom Betreiber zu vertreten sind. Der in anderen Nutzungsverträgen vielfach vorhandene Satz „Das Recht zur ordentlichen Kündigung ist (während der Vertragslaufzeit) ausgeschlossen.“ war jedoch in dem Vertrag nicht enthalten. Auch sah der Vertrag für den Fall eines Ausschlusses des Rücktritts für einen über die fünf Jahre hinausgehenden Zeitraum keine Zahlung eines Entgeltes vor.

Da sich der Beginn der Bauarbeiten verzögerte, versuchte sich der Grundstückseigentümer durch ordentliche und außerordentliche Kündigungen und hilfsweise durch Rücktritt von dem Vertrag zu lösen, woraufhin die Projektiererin ihn auf die Eintragung einer Dienstbarkeit, wie in dem Nutzungsvertrag vorgesehen, verklagte.

Das zuvor mit der Sache befasst Landgericht gab der Klage noch statt und vertrat die Ansicht, der Nutzungsvertrag sei nicht wirksam durch den Grundstückseigentümer beendet worden. Auf die Berufung des Grundstückseigentümers hin entschied das OLG Hamm jedoch zu dessen Gunsten.

Der Vertrag sei zwar weder durch Rücktritt noch durch außerordentliche Kündigung beendet worden. Einen wichtigen Grund zur Kündigung des Nutzungsvertrags, der als (gewerblicher) Miet- oder Pachtvertrag einzustufen sei (zu der Einstufung der Nutzungsverträge siehe hier), erkannte das Gericht hier nicht an. Für das Rücktrittsrecht greife ein vertraglich vereinbarter Ausschlussgrund.

Ordentliche Kündigung mangels Befristung der Laufzeit

Allerdings sei der Nutzungsvertrag durch die erklärte ordentliche Kündigung beendet worden (§§ 542 Absatz 1, 580a, 581 Absatz 2 BGB). Zwar könne ein für bestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis nur durch außerordentliche Kündigung beendet werden (§ 542 Absatz 2 BGB). Für die Zeit bis zum Baubeginn liege aber gerade (noch!) kein Miet-/Pachtverhältnis mit bestimmter Laufzeit vor. Der Beginn der vereinbarten 20-jährigen Laufzeit sei – so das OLG Hamm – an den Eintritt einer Bedingung, hier des Baubeginns, geknüpft und damit aufschiebend bedingt (§ 158 BGB). Zwar sei im Nutzungsvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart, dass innerhalb von fünf Jahren nach Unterzeichnung nicht mit dem Bau des Windparks begonnen wird. Dieser fünfjährige Zeitraum könne allerdings nicht als feste Mietzeitbestimmung zu verstehen sein, da dessen Dauer von verschiedenen Faktoren abhängig und deshalb zu unbestimmt sei. Bis zum Baubeginn sei deshalb die ordentliche Kündigung des unbestimmten Mietverhältnisses möglich.

Kein vertraglicher Kündigungsausschluss

Das OLG Hamm lehnte auch einen vertraglichen Ausschluss der ordentlichen Kündigung ab. So hätte mit der Regelung (nur) über den Rücktritt konkludent das ordentliche Kündigungsrecht in der Zeit bis zum Baubeginn ausgeschlossen werden können. Zu diesem Ergebnis käme man jedoch nur mit einer subjektiven Auslegung des Parteiwillens nach den §§ 133, 157 BGB. Da es sich bei den Regelungen im Nutzungsvertrag jedoch um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, sei ihnen ein objektiver Auslegungsmaßstab anzulegen. Unklarheiten gehen ferner zu Lasten des Verwenders der AGB (also vorliegend des Projektierers). Ein konkludenter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung wäre im Übrigen auch wegen unangemessener Benachteiligung des Grundstückseigentümers gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam. Insoweit setzte sich das OLG Hamm auch mit der Rechtsprechung des OLG Brandenburg (Urteil vom 30. März .2011, Az. 3 U 113/10) sowie des OLG Karlsruhe (Urteil vom 25. April .2018, Az. 14 U 217/17) auseinander, sah hier jedoch letztlich keinen angemessenen Interessenausgleich für den Grundstückseigentümer, da im vorliegenden Fall die „(entgeltlose) Vertragslaufzeit vor Eintritt der Bedingung potentiell unbegrenzt“ war.

Was bedeutet die Entscheidung des OLG Hamm für die Praxis?

Aus Projektentwicklersicht stellt eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Grundstückseigentümers im kritischen Zeitraum bis zum Baubeginn ein großes Risiko dar.

Allerdings zeigt die genaue Analyse der Begründung und der vertraglichen Regelungen, die hier streitgegenständlich sind, auch, dass das Urteil im Einklang mit weiteren bereits ergangenen obergerichtlichen Entscheidungen steht. Denn die Begründung legt nahe, dass das OLG Hamm den vorliegenden Fall durchaus anders entschieden hätte, wenn der Vertrag ein angemessenes Entgelt für den Fall eines Ausschluss des Rücktritts nach fünf Jahren enthalten hätte. Das ist aber seit inzwischen vielen Jahren in den allermeisten neuen Nutzungsverträgen vorgesehen. Und oft kommt sogar noch ein Reservierungsentgelt ab Vertragsschluss hinzu.

Bei der Erstellung der Laufzeitklausel und den Entgeltregelungen in Nutzungsverträgen ist nach alledem weiter äußerste Vorsicht geboten. Hinsichtlich der Laufzeit erweist sich als rechtssicherste Lösung die Anknüpfung der Vertragslaufzeit an ein bestimmbares Ereignis, wie z.B. das Datum der Vertragsunterzeichnung. Eine weitere Vertragsverlängerung kann dann gegebenenfalls eben durch einen Nachtrag zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. vor dem Baubeginn, erwirkt werden.

Soweit – z. B. in Nutzungsverträgen, die ein Repowering ermöglichen sollen, auch weiterhin ein Anknüpfen der Laufzeit an einen späteren Zeitpunkt geregelt werden soll, ist – neben dem expliziten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung – in besonderem Maße darauf zu achten, dass die vertraglichen Regelungen die beidseitigen Interessen der Parteien angemessen berücksichtigen.

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