Nutzungsvertrag ≠ Mietvertrag?

26.04.2021 Nutzungsvertrag ≠ Mietvertrag?

In einem Hinweisbeschluss vom 12. August 2020 sowie in dem darauf folgenden Beschluss vom 18. Januar 2021 (4 U 66/18) positionierte sich das OLG Celle zur Vertragsnatur eines ihm vorgelegten Nutzungsvertrages zur Flächensicherung für Windenergieanlagen. Das OLG Celle kam dabei zu dem Ergebnis, dass der geschlossene Nutzungsvertrag in diesem Fall keinen Miet- oder Pachtvertrag darstelle, sondern lediglich eine Vereinbarung zur Bestellung einer Dienstbarkeit. Der Beschluss hält die Diskussion am Laufen, ob es sich bei Nutzungsverträgen – wie überwiegend angenommen und auch bereits von anderen Oberlandesgerichten in bestimmten Fällen entschieden – um Miet- oder Pachtverträge handelt oder nicht. Die Frage der Anwendbarkeit der Vorschriften über Miet- und Pachtverträge ist dabei von erheblicher praktischer Relevanz, weil sie unter anderem ein strenges Schriftformerfordernis beinhalten, gegen das allzu leicht verstoßen werden kann. Ein Ende der Debatte stellt der Beschluss aber nicht dar. Das würde wohl erst ein BGH-Urteil bewirken, das sich explizit mit dem Rechtscharakter von Nutzungsverträgen für Windenergieanlagen befasst.

Worum ging es hier?

Eine Anlagenbetreiberin betreibt auf einem Grundstück auf der Grundlage eines im Jahr 2008 geschlossenen „Nutzungsvertrages“ eine Windenergieanlage, die Teil eines größeren Windparks mit mehreren Windenergieanlagen ist. Die Grundstückseigentümerin versuchte sich von dem mit der Anlagenbetreiberin geschlossenen Nutzungsvertrag zu lösen und diese zur Räumung des Grundstücks zu bewegen. Sie scheiterte damit zunächst vor dem Landgericht, welches eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung mangels Anwendbarkeit der Vorschriften über die Miet- und Pachtverträge ablehnte. Diese Einschätzung bestätigte nun das OLG Celle.

Worin unterscheiden sich ein schuldrechtlicher Nutzungsvertrag und eine dingliche Dienstbarkeit?

Ein schuldrechtlicher Nutzungsvertrag bindet nur die Vertragsparteien an ihre Vereinbarungen. Er regelt ein schuldrechtliches Nutzungsrecht über das betreffende Grundstück, insbesondere Entgelte und Entschädigungen, die Vertragsdauer, Haftung sowie Kündigung und den Wechsel der Vertragsparteien. Im Gegensatz dazu gelten die durch eine dingliche Dienstbarkeit übertragenen bestimmten Nutzungsrechte für den Berechtigten gegenüber jedermann, sobald die Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen worden ist. Die schuldrechtliche Dienstbarkeitsvereinbarung, welche der Bestellung einer dinglichen Dienstbarkeit zugrunde liegt, verpflichtet den Grundstückseigentümer, die dingliche Dienstbarkeit für den Begünstigten (in diesem Fall die Anlagenbetreiberin) zu bewilligen. Auch die Dienstbarkeitsvereinbarung kann über die Bewilligungsverpflichtung hinaus weitere Regelungen enthalten.

Warum lag hier kein Miet- oder Pachtvertrag vor?

Nach Ansicht des OLG Hamm stellte der von den Parteien als Nutzungsvertrag bezeichnete Vertrag kein kündbares Dauerschuldverhältnis dar, sondern eine Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit (also eine Dienstbarkeitsvereinbarung nach § 1090 Absatz 1 Alt. 1 BGH), die wiederum weder ordentlich noch außerordentlich gekündigt werden könne.

Einen einheitlichen Vertragstypus für Windergieanlagenstandorte gibt es nicht, so das OLG. Die Rechtsnatur des jeweiligen Vertrages sei regelmäßig durch Auslegung zu ermitteln. Aus dem Sinn und Zweck des hier streitigen Vertrages folge laut OLG, dass dieser nicht auf die Nutzung des Grundstücks aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung gerichtet sei, sondern auf die Bestellung einer Dienstbarkeit als dingliches Nutzungsrecht. So hätte sich der in den „Vorbemerkung“ zu dem Nutzungsvertrag festgelegte Vertragszweck auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bezogen. Auch der „Vertragsgegenstand“ sei als „Gestattung“ einer bestimmten Gebrauchmachung durch den Anlagenbetreiber bezeichnet gewesen. Hier seien keine mietvertragstypischen Regelungen über eine Überlassung zur „Nutzung“ vereinbart worden.

Dass der Vertrag jedoch auch Abreden über eine „Nutzungsentschädigung“, zur „Vertragslaufzeit“ und „Kündigung“ enthielt, wertete das OLG für das Vorliegen einer Dienstbarkeitsvereinbarung als unproblematisch. Auch eine solche könne entsprechende Vereinbarungen enthalten, wobei es zugleich feststellte, dass weder die Dienstbarkeit selbst, noch die Dienstbarkeitsvereinbarung der Kündigung zugänglich sei. Trotz Vereinbarung eines vertraglichen Kündigungsrechts lägen damit die Voraussetzungen für eine Kündigung nicht vor. Auch die mehrfache Bezeichnung der Vertragsparteien als Mieter oder Pächter und die gelegentliche Bezeichnung des Vertrags als Pacht- oder Nutzungsvertrag falle laut OLG für eine andere Einschätzung „nicht entscheidend ins Gewicht“.

 Entscheidend für die Einordnung als Dienstbarkeitsvereinbarung sah das OLG das Fehlen von Absprachen, wonach für das Nutzungsverhältnis primär schuldrechtliche Regelungen maßgeblich sein sollten und das dingliche Nutzungsrecht lediglich im Sicherungsfalle zum Tragen kommen sollte. Es sei daher nicht von einem schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis auszugehen, welches gleichberechtigt neben dem dinglichen Nutzungsrecht bestehe oder durch ein solches abgesichert werde.

Im Fall anderer Gerichtsentscheidungen, welche die Einordnung des Nutzungsvertrags als Miet- oder Pachtvertrag bejahten, sei die Bestellung von Dienstbarkeiten bereits nicht Vertragsgegenstand gewesen oder es sei lediglich um die Einstufung des Vertrags als Miet- oder Pachtvertrag gegangen.

Was bedeutet dies für die Praxis?

Die Bedeutung des Beschlusses für die Projektentwicklung ist in diesem Fall nicht überzubewerten. Bereits das OLG betont darin selbst, dass es sich bei der Entscheidung um eine Einzelfallentscheidung handele, die von den Besonderheiten der zugrunde liegenden Fallgestaltung abhängig sei und damit keine grundsätzliche Bedeutung habe. Dementsprechend sah das OLG auch weder eine Entscheidung durch Urteil noch eine Zulassung der Revision als erforderlich an. Inhaltlich vermag der Beschluss zwar im Ergebnis zu gefallen, die Begründung überzeugt aber nicht. So wirkt die Gewichtung der verschiedenen Aspekte, die für einen bloßen Vertrag zur Bestellung einer Dienstbarkeit und gegen einen Miet- bzw. Pachtvertrag sprechen sollen, doch allzu ergebnisorientiert. Unter anderem erscheint es nur schwer nachvollziehbar, dass nach der Auffassung des OLG kein Dauerschuldverhältnis vorliegen soll, obwohl der Vertrag Regelungen über Vertragsdauer und wiederkehrende Nutzungsentgelte enthielt. Dementsprechend kann die Entscheidung im Ergebnis nur als weiteres Puzzleteil in der fortwährenden Diskussion über die Rechtsnatur von Nutzungsverträgen gewertet werden. Entwarnung im Hinblick auf alle Schriftformrisiken ist aber nicht angezeigt. Auch ergibt sich daraus keine „Bauanleitung für Nutzungsverträge, die keine Mietverträge sind“. Die weitere Rechtsprechung bleibt abzuwarten.

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