OLG Saarbrücken zur Änderung des EEG als Grund für die Kündigung des Pachtvertrages

04.03.2013 OLG Saarbrücken zur Änderung des EEG als Grund für die Kündigung des Pachtvertrages

Das OLG Saarbrücken (Urteil vom 4. Oktober 2012, 8 U 391/11 – 106) hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass die Förderung nach dem EEG – je nach vertraglicher Regelung – eine Geschäftsgrundlage für einen Pachtvertrag sein kann, bei deren Wegfall dem Pächter ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht.

Sachverhalt

Die Beklagte schloss mit der Klägerin – einer Grundstückseigentümerin – einen Pachtvertrag über die Dauer von 24 Jahren zur Nutzung einer Ackerfläche für die Errichtung und den Betrieb ein Photovoltaikanlage (im Folgenden: PV-Anlage). Nach den Bestimmungen des Pachtvertrages war die Beklagte berechtigt, den Vertrag außerordentlich aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn ihr der Betrieb der Photovoltaikanlage durch u.a. gesetzliche Änderungen wirtschaftlich unzumutbar wird. Aufgrund einer Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (im Folgenden: EEG) nach Abschluss des Pachtvertrages entfiel für die Beklagte der anfängliche EEG-Vergütungsanspruch in Höhe von 31,94 ct/kWh. Nach der Neufassung des EEG hätte die Beklagte ihren Strom nur noch zu einem Marktpreis von 5 ct/kWh verkaufen können. Daher kündigte die Beklagte den Pachtvertrag außerordentlich mit der Begründung, dass aufgrund des Wegfalls der EEG-Förderung die Geschäftsgrundlage entfallen sei.

Urteilsgründe

Das OLG Saarbrücken stimmte der Beklagten zu, dass die Förderung nach dem EEG als Geschäftsgrundlage des Pachtvertrages vereinbart wurde. Aufgrund der Verkürzung des Vergütungsanspruchs auf weniger als ein Sechstel des bei Vertragsabschluss erwarteten Preises sei die Geschäftsgrundlage entfallen. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage gehörte nach Ansicht des Gerichts auch nicht in den Risikobereich der Beklagten. Zwar sei die Nichterfüllung der Gewinnerwartung grundsätzlich ein typisches Risiko des Mieters, welches nicht auf den Vermieter verlagert werden könne. Etwas anderes gelte aber, wenn der Vermieter bzw. Verpächter vertraglich das Risiko der Gewinnerzielung der Pachtsache (hier: EEG-Vergütung) übernehme. Das sei anzunehmen, wenn der Verpächter sich die geplante Verwendung des Grundstücks zur Errichtung und Betrieb einer PV-Anlage zu eigen gemacht habe und dies bei der Preisbemessung berücksichtigt worden sei.

Fazit

Die Entscheidung des OLG Saarbrücken ist grundsätzlich sehr positiv für Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien. Diese haben regelmäßig eine längere Anlaufzeit, in welcher unvorhersehbare und die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens gefährdende Gesetzesänderungen eintreten können. Durch eine entsprechende Vertragsgestaltung können die Parteien des Pachtvertrages die Förderung durch das EEG zu einer Geschäftsgrundlage machen. Schon bei der Gestaltung der Präambel sollte der Aspekt der Förderung hervorgehoben werden und schließlich bei der Berechnung der Pacht weiter Berücksichtigung finden. Das Gericht hob allerdings auch hervor, dass der Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht für den Pächter vorhersehbar sein dürfe. Im Ergebnis wird daher immer eine Prüfung im Einzelfall notwendig sein. Dennoch kann sich der Pächter künftig in Verhandlungen über Aufhebungsverträge auf diese Entscheidung berufen.