BVVG-Klauseln: Entschädigungspflicht bei Errichtung von Windenergieanlagen unwirksam

06.01.2017 BVVG-Klauseln: Entschädigungspflicht bei Errichtung von Windenergieanlagen unwirksam.

Das im Osten Deutschlands mit Spannung erwartete Urteil des Kammergericht Berlin zur Wirksamkeit einer sogenannten BVVG-Klausel liegt vor. Auch nach Auffassung des Kammergerichts ist eine von der BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) in einem Grundstückskaufvertrag verwendete allgemeine Geschäftsbedingung, die eine Entschädigungszahlung an die BVVG im Fall der Errichtung einer Windenergieanlage vorsieht, unwirksam (Urteil vom 21. Dezember 2016; Az.: 28 U 7/15). Das Urteil wird absehbar dazu führen, dass Grundstückseigentümer die von ihnen geleisteten Entschädigungszahlungen von der BVVG zurückfordern werden. Eile ist geboten, soweit die Verjährung des Rückforderungsanspruchs droht.

Grundstückskauf nach dem Ausgleichsleistungsgesetz und Entschädigungspflicht

In dem nun auch durch das Kammergericht entschiedenen Rechtsstreit hatte der Kläger im Jahr 2005 landwirtschaftliche Flächen von der BVVG nach dem Ausgleichsleistungsgesetz erworben.

Der Kaufvertrag sah vor, dass die Fläche über einen Zeitraum von 15 Jahren ausschließlich landwirtschaftlich genutzt werden sollte. Bei einem Verstoß innerhalb der Bindungsfrist sollte der BVVG ein Rücktrittsrecht zustehen. Die Zustimmung der BVVG zum Abschluss von Flächennutzungsverträgen für die Errichtung von Windenergieanlagen sollte zudem nur bei Zahlung einer Entschädigung in Höhe von mindestens 75 Prozent der marktüblichen Pacht an die BVVG erteilt werden.

Als der Kläger auf einem Teil der erworbenen Flächen drei Windräder aufstellen lassen wollte, bestand die BVVG auf die Entschädigungszahlung. Der Grundstückseigentümer erhob daraufhin Klage zur Feststellung, dass er nicht verpflichtet ist, die BVVG in die Verhandlungen mit dem Anlagenbetreiber über den Flächennutzungsvertrag einzubeziehen und an die BVVG eine Entschädigung zu zahlen.

Das Landgericht gab der Klage in vollem Umfang statt (Urteil vom 24. Februar 2015, Az.: 19 O 207/14).

Feststellung der weitgehenden Unwirksamkeit der BVVG-Klausel

Auch nach Ansicht des Kammergerichts kann sich die BVVG weder auf das Recht zur Beteiligung an den Vertragsverhandlungen noch auf den Anspruch auf eine Entschädigungszahlung berufen. Beides sei aufgrund eines Verstoßes gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. Die Einbeziehung eines Dritten die Vertragsverhandlungen stelle einen schweren Eingriff in die Privatautonomie der Verhandlungspartner dar, der auch nicht durch die Zweckbindung gerechtfertigt sei. Diese könne auch durch die gesetzlich vorgesehenen Instrumentarien, insbesondere Rückkauf und Rücktritt sichergestellt werden. Die Entschädigungsklausel sei unzulässig, da sie – entgegen der gesetzlichen Vorgaben – zeitlich unbegrenzt ist und eine gesetzlich nicht vorgesehene Bedingung für die Zustimmung zu einer Verfügung über das Grundstück darstelle. Die BVVG dürfe sich nicht das Verhandlungsergebnis des Klägers nicht ohne gesetzliche Grundlage hierfür zu Nutze machen.

Soweit der Grundstückseigentümer ebenfalls feststellen lassen wollte, dass die BVVG im Fall der Nutzung der Fläche für Windenergieanlagen kein Rückkaufsrecht haben wird, scheiterte er allerdings vor dem Kammergericht. Denn ein Rückkaufrecht ergebe sich in dem zu entscheidenden Fall bereits aus der Flächenerwerbsverordnung und könne daher auch im Vertrag nicht rechtswidrig sein.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da das Kammergericht die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen hat.

Fazit: BVVG-Klauseln auf dem Prüfstand und Rückforderung von Zahlungen

Das Urteil des Kammergerichts wurde in ostdeutschen Branchenkreisen mit Spannung erwartet. Die Entscheidung stärkt die Rechte der Grundstückseigentümer. Es bestätigt, dass die BVVG bei der Gestaltung ihrer Grundstückskaufverträge gleich in mehreren Punkten über das Ziel hinausgeschossen ist und die Einschränkungen des AGB-Rechts wohl unterschätzt hat.

Von besonderer Bedeutung auch in anderen Fällen ist dabei die Ablehnung einer Entschädigungspflicht im Fall der Nutzung der Fläche zur Errichtung von Windenergieanlagen. Die geleisteten Zahlungen beeinträchtigen die Wirtschaftlichkeit der Windenergieprojekte in nicht unerheblichem Ausmaß.

Geleistete Zahlungen und bestehende Grundstückskaufverträge werden nun im Einzelnen daraufhin zu prüfen sein, ob die dort vorgesehenen Regelungen den Bestimmungen entsprechen, die nach dem Kammergericht unwirksam sind oder ob die Entscheidung zumindest darauf übertragbar ist. Dies gilt insbesondere für andere von der BVVG verwendete Mehrerlösklauseln. Ist dies der Fall, können geleistete Zahlungen gegebenenfalls auch von der BVVG zurückgefordert werden. Jedenfalls bei einer pauschalen Entschädigungspflicht ohne Berücksichtigung der Restbindungsfrist sowie der Art und des Umfangs der Nutzung dürfte dies der Fall sein.

Zwar ist damit zu rechnen, dass die BVVG gegen die Entscheidung Revision einlegen wird. Der Streit dürfte daher erst vor dem BGH ein Ende finden. Allerdings können aufgrund der drohenden Verjährung von Rückforderungsansprüchen nicht alle Grundstückseigentümer das BGH-Urteil abwarten. Diese beträgt grundsätzlich drei Jahre ab Entstehen und Kenntnis des Rückforderungsanspruchs. Gegebenenfalls können jedoch auch ältere Ansprüche noch durchsetzbar sein, wenn die Gerichte sich entschließen, den Verjährungsbeginn mit dem Argument zu verschieben, dass dem Landwirt vor der Veröffentlichung der Entscheidung des Kammergerichts eine Klageerhebung zur Verjährungshemmung unzumutbar war.

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